Baker Tilly

Uw woning in of uit de vennootschap?


Uit één van onze vorige nieuwsbrieven herinnert u zich nog wel dat met ingang van 1 januari 2012 een verhoogd voordeel alle aard voor privé-bewoning werd ingevoerd. Ook het voordeel alle aard voor gratis privégebruik van elektriciteit en/of verwarming ging gevoelig de hoogte in.

Vanaf 1 januari 2012 ziet de berekeningsformule (op jaarbasis) er als volgt uit bij een KI (kadastraal inkomen) dat hoger is dan 745 EUR:

Geïndexeerd KI x 100/60 x 3,8

De voordelen voor elektriciteit en verwarming bedragen vanaf 1 januari 2012:

  • Verwarming: 1.820,00 EUR per jaar
  • Elektriciteit: 910,00 EUR per jaar

Gezien het hoge voordeel alle aard, kan er overwogen worden om de woning uit de vennootschap te halen. Niet alleen fiscale redenen kunnen leiden tot deze conclusie, maar eveneens bedrijfseconomische, persoonlijke of familiale redenen. Denken we aan het afsplitsen van een onroerend goed van het ondernemingsrisico, …

Het uit de vennootschap halen van een woning heeft gevolgen op verschillende domeinen: vennootschapsrechterlijke, boekhoudkundige, registratierechten, BTW en inkomstenbelastingen.

Enkele voorbeelden:

  • Uw vennootschap zal op de wellicht gerealiseerde meerwaarde vennootschapsbelasting moeten betalen;
  • Indien u de woning privé overneemt, zijn de registratierechten in principe 10% (in Brussel en Wallonië 12,5%);
  • Mogelijke btw-herziening n.a.v. de verkoop met registratierechten;
  • Uw vennootschap kan niet langer instaan voor de betaling van de onroerende voorheffing, brandverzekering, kapitaals- en interestaflossingen,…. Eveneens kan de vennootschap geen afschrijvingen meer boeken, waardoor uw vennootschap (meer) winst zal maken en mogelijks meer vennootschapsbelasting zal moeten betalen;…

Hierna lichten we in detail de belangrijkste gevolgen toe die u in overweging moet nemen indien u beslist om de woning naar u privé over te dragen.

Registratierechten

In principe bedraagt het mutatierecht 10% indien de woning in Vlaanderen is gelegen of 12,5% indien de woning in Brussel of Wallonië is gelegen.

In bepaalde gevallen kan het echter voordeliger. Hiervoor is het noodzakelijk dat de onttrekking van de woning gebeurt van een zogenaamde personenvennootschap; zijnde een BVBA, V.O.F., Comm. V of een Landbouwvennootschap.

Zo kunnen situaties tot stand komen waarbij het registratierecht op 2,5% wordt gebracht. Indien vennoten ervoor opteren om de woning te onttrekken middels een kapitaalvermindering, dividenduitkering in natura,… zullen deze namelijk in een onverdeeldheid terecht komen en zal bij uitkoop van de andere vennoten het verdelingsrecht van 2,5% van toepassing zijn.

Bij een toebedeling van de woning n.a.v. de sluiting van een vereffening kan dit, onder bepaalde voorwaarden, gebracht worden naar een algemeen vast recht van 25,00 EUR.

Vennootschapsbelasting

Naar aanleiding van de verkoop of uitbreng zal de vennootschap wellicht een belangrijke meerwaarde realiseren. Deze meerwaarde wordt belast aan de tarieven in de vennootschapsbelasting. Het standaardtarief is 33,99%, maar bepaalde vennootschappen genieten van een verlaagd opklimmend tarief.

In bepaalde gevallen en onder bepaalde voorwaarden kan de meerwaarde gespreid belast worden. Hierdoor zal de ontvangen verkoopprijs binnen een bepaalde periode dienen geherinvesteerd te worden in afschrijfbare activa.

Het is aangewezen te verkopen of uit te brengen aan de marktwaarde. Zoniet speelt de problematiek van de abnormale of goedgunstige voordelen, voordelen alle aard (bij een verkoop aan bedrijfsleiders of werknemers), …

Btw

Wanneer het onroerend goed destijds met btw werd verworven zal er binnen de daarvoor voorziene herzieningstermijn in principe een gedeeltelijke herziening van de oorspronkelijk in aftrek gebrachte btw moeten gebeuren indien de overdracht niet met btw gebeurt.

Zolang het gebouw nieuw is voor btw, kan onder bepaalde voorwaarden voor de overdracht van een woning gekozen worden om deze transactie te onderwerpen aan btw, zodat geen btw-herziening moet plaatsvinden. In dat geval moet de koper natuurlijk wel 21% btw betalen op de grond en het gebouw.

Besluit

Het onttrekken van een woning is zoals blijkt geen eenvoudige oefening. Maatwerk is noodzakelijk om tot de beste oplossing te komen voor elke specifieke situatie.

Wenst u over dit alles meer te weten, neem dan contact op met Ives Amerijckx of uw dossierverantwoordelijke.

 

24/09/2012