Baker Tilly

Vastgoedcertificaten ter financiering vastgoedprojecten

Hoewel vastgoedcertificaten reeds een lange geschiedenis kennen die teruggaat tot de jaren 60, is deze vorm van financieren en (indirect) beleggen in vastgoed niet zo goed bekend bij het grote beleggerspubliek. Niettemin hebben vastgoedcertificaten een reeks voordelen, zowel voor de uitgever ervan, als voor de belegger. Uitgiften kunnen zowel privaat als publiek zijn.

Wettelijk gezien worden vastgoedcertificaten omschreven als schuldinstrumenten die rechten incorporeren op de inkomsten, de opbrengsten en de realisatiewaarde van één of meer bij de uitgifte bepaalde onroerende goederen, zoals kantoorgebouwen, shoppingcentra of rusthuizen. Niets belet echter om dergelijke certificaten ook uit te geven voor bijv. de financiering van schepen of vliegtuigen. In feite gaat het dus om een vorm van obligaties, doch waarvan de coupon en de terugbetaling van de hoofdsom gekoppeld is aan de opbrengsten van het gefinancierd vastgoed en zonder dat het juridisch en fiscaal om een lening gaat (zie verder). Er is met name geen contractueel recht op terugbetaling van het volledige kapitaal, nu het lot van de belegger volledig vastgekoppeld is aan dat van het onroerend goed.

De belegger investeert indirect in het vastgoed en bekomt enkel een vorderingsrecht op de uitgever van de certificaten ten belope van de netto (na kostenaftrek) huur- of leasingopbrengsten en de realisatiewaarde ingeval de uitgever het onroerend goed vervreemdt. De belegger heeft geen zakelijke rechten op het onroerend goed zelf.

Fiscaal gezien worden de inkomsten en opbrengsten uit vastgoedcertificaten (naast en boven de terugbetaling van het kapitaal) aanzien als interest. Dit heeft voor gevolg (i) dat deze inkomsten fiscaal aftrekbaar zijn voor de uitgever van de certificaten en (ii) dat deze bij de belegger belastbaar zijn aan 25% roerende voorheffing (natuurlijke personen of rechtspersonen onderworpen aan rechtspersonenbelasting), hetzij belastbaar zijn als winst, met eventueel verrekening van de roerende voorheffing (vennootschappen).

Naast de aftrek van de als interest uitgekeerde huur- of leasinginkomsten, kan de uitgever ook de afschrijvingen op het gebouw en de infrastructuur fiscaal in aftrek nemen. Op die manier zal de belastbare basis van de uitgever van de certificaten vrij beperkt blijven.

Tenslotte dient nog vermeld dat er zich in de fiscale rechtspraak en rechtsleer een technische discussie heeft ontsponnen betreffende vraag of vastgoedcertificaten fiscaal gelijk te stellen zijn met obligaties of andere gelijksoortige schuldinstrumenten. Zonder diep op deze discussie te willen ingaan, dient gesteld dat het volgens de belastingadministratie en de Dienst Voorafgaande Beslissingen (rulingdienst) inderdaad gaat om effecten van leningen, een standpunt dat technisch voor betwisting vatbaar is. De relevantie van deze discussie ligt voornamelijk op het vlak van de aftrekbaarheid van de uitgekeerde interesten (uitsluiting van wettelijke aftrekbeperkingen), de niet- toepasselijkheid van de 5:1 debt/equity ratio bij de uitgever, het belastbaar moment bij particuliere beleggers bij tussentijdse overdrachten van certificaten gedurende de couponperiode en eventuele vrijstellingen van roerende voorheffing op de inkomsten en opbrengsten.

Voor vragen kan u steeds terecht bij Tanja De Decker, Marc De Munter, Marc Sonck of uw dossierbeheerder.

Meer over vastgoedcertificaten, lees onze andere vakartikels.

27/04/2015