Baker Tilly

Nieuw kalenderjaar, dus nieuwe geïndexeerde huurprijs?

Niet noodzakelijk. De stelling dat op 1 januari de huurprijzen automatisch worden geïndexeerd gaat niet voor alle huurovereenkomsten op.

Een concreet voorbeeld: uit een schriftelijke huurovereenkomst ondertekend op 6 maart 2011 blijkt dat Stan met ingang van 8 juni 2011 een gebouw heeft verhuurd aan Sien aan een maandelijkse huurprijs van 750 EUR. Kan Stan de huurprijs indexeren, en zo ja, wanneer en volgens welke formule?

De concrete bestemming van het verhuurde gebouw is bepalend voor de toepasselijke regelgeving.

Indien Sien het gebouw gebruikt als hoofdverblijfplaats, kan Stan de huurprijs jaarlijks indexeren op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, met name elk jaar op 8 juni, indien de indexatie niet uitdrukkelijk is uitgesloten in de schriftelijke huurovereenkomst. Stan zal daartoe wel een schriftelijk verzoek moeten richten aan Sien.

Bij elke andere bestemming van het gebouw (bv. tweede verblijf, studentenkamer, kantoor, winkel, loods, …), is het vereist dat Stan en Sien akkoord zijn gegaan over de indexatie, waarbij een geschrift niet vereist is, doch aan te raden omwille van bewijsredenen. De indexatie gebeurt ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, dus ten vroegste op 8 juni, en kan slechts één maal per huurjaar worden toegelaten. Stan en Sien kunnen bijvoorbeeld overeenkomen dat de indexering telkens op 1 januari gebeurt, maar dan kan het voor het eerst slechts op 1 januari 2013. Ze kunnen ook vrij overeenkomen of de aanpassing automatisch dan wel pas bij schriftelijk verzoek gebeurt.

De aanpassing gebeurt op basis van de schommelingen van het gezondheidsindexcijfer. De wet voorziet de formule die voor de aanpassing van de huurprijs moet gebruikt worden indien Sien het gebouw als hoofdverblijfplaats gebruikt. Dezelfde formule wordt gebruikt om de maximale aanpassing van de huurprijs te bepalen bij een ander gebruik dan als hoofdverblijfplaats. Indien Sien het gebouw dus gebruikt als kantoor, kan een andere formule gehanteerd worden, doch zonder dat het resultaat het maximumbedrag zoals bepaald door de wettelijke formule mag overschrijden.

De wettelijke formule neemt het nominaal bedrag van de huurprijs zoals bepaald in de huurovereenkomst als “basishuurprijs”, zijnde 750 EUR per maand. Dit bedrag wordt vermenigvuldigd met het “nieuwe indexcijfer”, zijnde het gezondheidsindexcijfer van de maand die aan de maand van de aanpassing van de huurprijs voorafgaat. Indien de huurprijs jaarlijks op 8 juni wordt geïndexeerd, zal telkens het gezondheidsindexcijfer van de maand mei in de formule moeten worden opgenomen. Bij indexatie op 1 januari, is het gezondheidsindexcijfer van december van het voorgaande kalenderjaar het nieuwe indexcijfer.
Het resultaat van deze vermenigvuldiging zal vervolgens gedeeld worden door het “aanvangsindexcijfer”, zijnde het gezondheidsindexcijfer van de maand voorafgaand aan de maand waarin de huurovereenkomst werd gesloten. Aangezien de overeenkomst tussen Stan en Sien op 6 maart 2011 werd gesloten, zal elk jaar het gezondheidsindexcijfer van februari 2011 in de formule worden opgenomen.

In de veronderstelling dat Sien het gebouw gebruikt als kantoor en ze met Stan is overeengekomen dat de huurprijs jaarlijks op 1 januari zal gebeuren, zal de huurprijs vanaf 1 januari 2013 maandelijks 782,66 EUR bedragen, berekend volgens volgende formule: 750 EUR X 120,06 (indexcijfer december 2012) / 115,05 (indexcijfer februari 2011)

Op de volgende website kan u de gezondheidsindexcijfers terugvinden: http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/consumptieprijzen/index_search/
We vestigen er uw aandacht op dat u de gezondheidsindexcijfers met hetzelfde basisjaar in teller en in noemer moet hanteren.
Hierbij vermelden wij dat het gezondheidsindexcijfer van december 2012 2,16 % hoger is ten opzichte van december 2011.

Tot slot wensen we er u op te wijzen dat in dit artikel de huidige regelgeving werd toegelicht. De huurwetgeving is wat betreft indexatie in het verleden een aantal keren fundamenteel gewijzigd. Vooral voor overeenkomsten gesloten vóór juni 1997 is het aan te raden advies in te winnen indien u zeker wil zijn geen wetten te overtreden.

Mocht u hierontrent vragen hebben, kan u steeds terecht bij Anne Roucourt of uw dossierverantwoordelijke.

 

25/01/2013