Baker Tilly

Onroerende verhuur: ‘exclusief’ gebruiksrecht opnieuw doorslaggevend


"Bij een van btw vrijgestelde onroerende verhuur is een ‘exclusief’ gebruiksrecht van doorslaggevend belang. Deze uitspraak van het Brussels Hof van Beroep opent deuren in situaties waarbij de btw-administratie in het verleden mogelijks te streng heeft geoordeeld in haar beslissing om contracten van “belastbare terbeschikkingstelling” te herkwalificeren naar vrijgestelde verhuur (Brussel, 15 juni 2011, nog niet gepubliceerd).

Arrest Temco: nadruk ligt reeds enkele jaren louter op passieve terbeschikkingstelling


De verhuur van een gebouw is in principe vrijgesteld van btw (artikel 44, § 3, 2°, Btw-Wetboek). Ondernemingen zijn over het algemeen niet happig om de verhuur vrij te stellen van btw. Dergelijke vrijgestelde verhuur verleent de verhuurder immers geen recht op aftrek op de aankoop, oprichting, omvorming- en onderhoudswerken en allerhande kosten betreffende dat gebouw.

Daarom probeert men soms de onroerende verhuur voor te stellen als een terbeschikkingstelling van een onroerend goed om er een beroepswerkzaamheid in uit te oefenen (artikel 18, § 1, 6°, Btw-Wetboek). Deze handeling is wel onderworpen aan btw en vormt daarom geen belemmering op het aftrekrecht in hoofde van de dienstverrichter.

Het Hof van Justitie zorgde in 2004 voor een kleine aardverschuiving door het toepassingsgebied van de vrijgestelde verhuur eerder ruim te interpreteren (H.v.J., zaak C-284/03, 18 november 2004).

De Belgische onderneming Temco Europe NV had met drie groepsvennootschappen individueel een contract afgesloten waarbij die vennootschappen hun activiteiten in een gebouw van Temco mochten uitoefenen zonder dat zij daarbij een exclusief gebruiksrecht verkregen. Temco verleende hierbij geen bijkomende diensten. In de contracten werden tevens een aantal typische clausules opgenomen teneinde een vrijgestelde verhuur te vermijden:

  • de contracten waren niet van bepaalde duur en voorzagen in de mogelijkheid tot onmiddellijke beëindiging zonder opzegtermijn;
  • huurders kregen louter precaire rechten op een niet vast gedeelte van het gebouw;
  • de contracten bepaalden uitdrukkelijk dat het geen onroerende verhuur betrof.

Het Hof oordeelde dat er sprake is van een vrijgestelde onroerende verhuur wanneer deze overeenkomsten in hoofdzaak de ‘passieve terbeschikkingstelling’ inhouden van ruimtes of oppervlaktes in gebouwen, tegen een vergoeding die verband houdt met het tijdsverloop. Er is in dat geval geen sprake van handelingen die een belastbare dienst genereren. Het was vervolgens aan de nationale (Belgische) rechter om in concreto uitspraak te doen over deze zaak. Dit laatste gebeurde pas midden 2011, een kleine zeven jaar na de uitspraak van het Hof van Justitie.

Intussen werd na het Temco-arrest algemeen aangenomen dat contracten van terbeschikkingstelling inzake btw voortaan zo goed als automatisch als een onroerende verhuur moesten worden aangemerkt. Hierdoor voelde de Belgische btw-administratie zich gesterkt om controles uit te voeren bij ondernemingen die hadden getracht om een onroerende verhuur te “verpakken” als een belastbaar contract van “terbeschikkingstelling”.

Als gevolg van dit arrest had de btw-administratie ook haar zienswijze over bedrijven- en dienstencentra aangepast (aanschrijving nr. 39 van 27 september 2005).

Hof van Beroep komt tot andere conclusie

Maar nu het Brussels Hof van Beroep uiteindelijk uitspraak heeft gedaan, blijkt die een andere conclusie genegen.

Het precaire karakter en de duur van de overeenkomst zijn ook volgens haar geen doorslaggevende elementen om de kwalificatie van een vrijgestelde onroerende verhuur uit te sluiten. Dit is wel het geval wat betreft het exclusief gebruiksrecht. Als er geen sprake is van een exclusief gebruiksrecht kan niet worden gesproken van een onroerende verhuur. In casu was er volgens het Hof van Beroep geen sprake van exclusiviteit van één van de partijen ten opzicht van de andere. Temco kon dus terecht btw aanrekenen en zijn input-btw in aftrek brengen.

Het bijkomend argument van de administratie dat er sprake was van misbruik wordt door het Hof van Beroep ook van tafel geveegd. Temco had volgens haar goede economische redenen voor de manier waarop zij de drie overeenkomsten had opgesteld (opvangen van schommelingen in de productie van de vennootschappen, eenvoudiger doorvoeren van herstructureringen, …).

Belang van deze uitspraak

Met de recente uitspraak van het Hof van Beroep kan worden geconcludeerd dat het exclusieve en ongestoorde gebruiksrecht één van de essentiële kenmerken van een onroerende verhuur is. Wordt hieraan afbreuk gedaan dan is er geen sprake van een onroerende verhuur.

Contracten die de btw-administratie de afgelopen jaren steevast (her)kwalificeerde tot vrijgestelde onroerende verhuren kunnen nogmaals bekeken worden teneinde na te gaan of dit in het kader van deze recente uitspraak nog stand houdt.

Tevens wordt het naar de toekomst toe eenvoudiger om prestaties als een belastbare terbeschikkingstelling te concipiëren, eerder dan te moeten denken in de richting van de meer omslachtige regels van toepassing op dienstencentra zoals omschreven in aanschrijving nr. 39 van 2005.

Hoe de btw-administratie gaat reageren is alsnog niet bekend.

Wenst u over dit alles meer te weten, neem dan contact op met Wim De Pelsmaeker of Veerle Van Den Steen of uw dossierverantwoordelijke.

 

2/03/2012